Ikke alle boligforeninger står overfor samme forbedrings- eller vedligeholdelsesopgaver. For at kunne lægge en økonomisk realistisk vedligeholdelsesplan for jeres andels- eller ejerboligforening er det som oftest nødvendigt at starte med en samlet gennemgang af ejendommen, der samles i en byggeteknisk rapport.
En byggeteknisk rapport over ejendommen kan sammenlignes med en tilstandsrapport for lejlighed eller hus. Selvsagt er en gennemgang af en hel ejendom langt mere krævende og omfattende, der kræves besigtigelse fra specialister samt analyser af indsamlede prøver fra f.eks. træ- og murværk. Mange skader på en ejendom er ikke synlige, eller de er ikke kortlagt og beskrevet af bestyrelsen til en nærmere vurdering. For bestyrelserne i andels- og ejerboligforeninger ligger der derfor en fordel i en systematisk gennemgang og udredning af en erfaren teknisk rådgiver, som et oplæg til f.eks. en kommende generalforsamling.
Som et øjebliksbillede af ejendommens aktuelle tilstand ligger den byggetekniske rapport forud for en vedligeholdelsesplan. Rapporten giver boligforeningerne en idé om, hvad der er væsentlig at tage vare på her og nu, samt hvad der kan varetages på et senere tidspunkt. Ofte er det ikke foranstående forbedrings- og vedligeholdelsesopgaver, der trækker en ejendomsværdi nedad, men i langt højere grad hvis der ikke er taget stilling til skaderne og foretaget en realistisk prioritering tids- og budgetmæssigt.
Overblik og tryghed
Den byggetekniske rapport udarbejdes af en rådgivende ingeniør eller anden teknisk rådgiver, der med bred indsigt i byggeteknik, analyser og rapportering er specialiseret i at gennemgå ejendommen. Samtidig kan den erfarne rådgiver sammenholde rapporten med andre ejendomme af lignende alder, hvilket giver et vigtigt benchmark for ejendommens tilstand i forhold til sammenlignelige ejendomme.
Rapporten vil typisk indeholde en beskrivelse af bygningens tilstand i form af synlige skader, væsentlige som mindre væsentlige, en bestemmelse af almindelig slitage, der kan udvikle sig til en skade, bygningstilstand, årsagsbestemmelser, udredningsopgaver samt en objektiv og faglig rådgivning i forhold til, hvordan skaderne skal bearbejdes. Er rapportens udgangspunkt en pludselig skade, kan det være vigtigt med en hurtig afklaring af, hvorvidt konstruktionerne kan bibeholdes og genanvendes, samt i hvilket omfang udbedring og afhjælpning er nødvendigt.
Med en byggeteknisk rapport og en vedligeholdelsesplan kan bestyrelsen og generalforsamlingen indgå en dialog og planlægge, hvordan de på bedste måde driver deres ejendom, så den bevarer værdien
.
Morgan Nilsson, OBH-Gruppen A/S
Rettidigt vedligehold
Når den byggetekniske rapport er lavet, er det afgørende, at den omsættes til en tids- og budgetmæssig realistisk vedligeholdelsesplan. Der er god økonomi i at lave en plan for drift og vedligeholdelse, frem for at vedligeholde efterhånden som problemer og fejl opstår.
Konsekvensen ved en manglende plan kan i sidste ende være, at værdien af ejendommen forringes i sådan grad, at det går ud over de enkelte ejere og andelshaveres økonomi.
I en salgssituation skaber en samlet byggeteknisk rapport og vedligeholdelsesplan gennemsigtighed i mellem køber og sælger. Begge parter kan træffe veloplyste beslutninger, og banker og realkreditinstitutter kan låne penge ud på et mere reelt grundlag, fordi der foreligger et overblik over foreningens samlede behov til drift og vedligehold. En række finansielle institutter kræver ligefrem, at der foreligger en vedligeholdelsesplan førend, de er villige til at yde lån til boligforeningen. Der er ingen, der vinder ved ikke at vedligeholde ejendommen. Er ejendommen ikke velvedligeholdt, så taber ejendommen værdi, og det betyder, at den enkelte ejer og andelshaver også har en mindre værdi i sin bolig.
Hvad er inkorporeret i en byggeteknisk rapport?
Udredning af bygningsskader.
Tilstandsvurdering af skadede områder såsom fugt, brand, sætning/fysisk skade.
Opsyn og måling af f.eks. fugt og dokumentationsmåling.
Kvalitetskontrol af udførelsesfasen.
Udarbejdelse af udbedringsforslag.
Langsigtet vedligeholdelsesplan
En langsigtet vedligeholdelsesplan på baggrund af en byggeteknisk rapport er derfor ikke blot nøglen til at holde ejendommen i optimal stand, men også en strategi til at sikre sig mod ubehagelige overraskelser og store ekstraregninger. En byggeteknisk rapport og en vedligeholdelsesplan skaber konkret værdi for ejendommen og for alle dens beboere både på kort og længere sigt.
Artiklen er skrevet af Morgan Nilsson og Bo Weidemann, OBH-Gruppen A/S